家づくり
IROHA設計室の家づくりの進め方について、
一般的な例(一戸建て住宅の新築・木造2階建て・延べ床面積30坪程度)を想定し
おおまかな流れをご説明させていただきます。
ヒアリング(ご相談受付)
IROHA設計室では、家づくりを楽しんでもらう為、好きな事や好きなもの、現在の暮らし方はもちろん、不安な事や疑問に思っていることなど、いろいろなお話を聞かせていただきます。気になる事があれば、何度でもご相談ください。
土地探しのある場合
土地と建物は切っても切れない関係です。どんな建物が建てられる土地なのか、資金的にどの程度が適切なのか。土地探しはとっても重要です。IROHA設計室では、お客様の条件にあった土地のピックアップや検討中の土地についてアドバイスをさせていただき、失敗しない土地選びをサポートします。もちろん、お客様自身がほかの不動産業者で土地を見つけることも可能ですが、できれば購入前にご相談ください。プロとしてお客様の立場で、アドバイスいたしますので、土地購入のリスクを減らす事ができます。
リフォームを計画されている場合
中古住宅や中古マンションを購入し、リフォームを予定されている場合、物件購入前にご相談下さい。耐震の事や省エネの事などの不安定要素を見極めたうえで、お客様にあった物件購入をサポートします。
ローン申込みをお考えの場合
家づくりにおいて、住宅ローンを利用される方が大半です。又、住宅資金の内、住宅ローンの占める割合は、少なくありません。自分達の資金の総額を知る事で、将来への準備も変わってきますので、先の事と考えずに、気になる事があれば気軽にご相談ください。ローンについても、その仕組みや資金を用意する時期、保証や手数料等、理解の必要な内容が多くあります。ご希望のお客様は提携先の専門家によるライフプランニングや税金のお話、住宅ローンの金融機関のご紹介をいたします。
ファーストプランの作成(現地調査・法的調査)
ヒアリング及び調査内容をもとに、ファーストプランを作成します。IROHA設計室では、使い勝手の良さはもちろんのこと、くらしに豊かさ（楽しさや癒し、カッコよさやかわいらしさに加えてあなたらしさ）を感じてもらえる提案をこころがけております。又、私たちはお客様の住宅を作品とは考えません。設計者の自己満足で進める設計を戒めているからです。あなたにとって最高のプランをおつくりいたします。
リフォームを計画されている場合
既存建物の現況実測を伴う調査を行う事から始まります。又、特に木造住宅の場合、既存建物の耐震診断をおすすめしています。耐震診断＋耐震改修設計により長く安心してお住まいいただけるようサポートいたします。
ファーストプランの提案(プラン図・資金計画等)
ファーストプラン及び資金計画書を提示いたします。 ・プラン図（間取り図・イメージ図） ・資金計画書（概算）
- 1.工事費用（建築本体工事費・外構工事費・その他付帯工事）
- 2.設計監理費用
- 3.土地購入にかかる費用
- 諸経費（登記費用等・印紙・証紙費用等・ローン・保証保険費用等）
- その他の費用（照明器具・空調・カーテン・家具等）
全体工程表（概略）
IROHA設計室では、各専門分野のアドバイザーと提携しております。
- ・税理士
- ・ファイナンシャルプランナー
- ・宅地建物取引士（社内）
- ・弁護士
お客様のケースに応じて、各種相談・アドバイスをさせていただきます。
土地探しのある場合
IROHA不動産で土地探しをします。希望に合う土地があれば、プランや資金計画を作成し、土地の購入に関してより良い判断ができるようにサポートします。
もちろん、お客様自信で見つけられた土地についても同様にサポートします。
プランの決定
ファーストプランと資金計画等を提示したのちに、今後の計画を進めていくかどうかの判断をしていただきます。私たちと一緒に家づくりを進めていく事に決めていただければ、その後も具体的な打合せを重ね、工事費用のもととなるプランを決定します。
設計監理契約
設計監理契約書を締結します。
設計監理契約とは、
主に、お客様の要望はもちろん、デザインや予算、法令等を加味した設計図面を作成し、設計図面通りに工事が進んでいるのかをチェックする等の業務を、お客様に代わって行う、業務委託契約になります。
（工事請負契約ではありません。）
※詳細については設計監理契約の後に、お客様が納得いくまで打合せさせていただきます。
実施図面の作成・決定
決定プランをもとに予算に合わせて、仕様・デザインなどをお客様と一緒に決定します。設計打合せとしては、お客様の都合に応じて１０日に１回程度行います。設計期間は、工事規模に応じて異なりますが、２階建て木造住宅で約３か月です。
設計業務の内容
- ・基本図面の提示（配置図、各階平面図、立面図、断面図）
- ・構造計算書の説明・提示（必要な場合）
- ・許認可申請の手続き代行
- ・実施図面の提示（詳細図面）
見積依頼
実施図面が決定すれば、お客様に一式図面をご確認いただいた後に、信頼する施工業者に見積依頼を行います。
※お客様ご希望の施工業者があれば、ご相談ください。住宅の建設現場・予算・構造等を考慮し、最適な施工業者を選定します。見積期間は、約２週間です。
見積確認・VE 計画(コストコントロール)
施工業者からの見積書を厳密にチェックし、見積内容が適正価格か？見積内容が設計図面と整合しているのかなどの確認を行います。又、お客様の資金計画と見積金額がかい離している場合は、コストコントロール（VE計画：なるべくデザインや機能性を損なわずに、優先順位をつけて、コストダウンを図る）を行います。
※真に必要な費用であるかの見極めが、非常に大事になります。
※お客様ご自身での材料購入やDIYによるコストダウンも気軽にご相談下さい。
図面の修正・確認
VE計画の内容を反映した図面に修正いたします。その最終図面を確認したいただき、最終決定図面を確定します。
各種の申請
見積依頼に並行して、事前準備を行い、工事費用の計画決定に伴い、各種の本申請手続きを行います。
主な申請手続き
- ・建築確認申請（新築住宅の場合、必ず必要となります。）
- ・風致・景観申請（京都市内の場合、申請が必要な場合が多いです。）
- ・長期優良住宅認定申請や埋蔵文化財申請などのその他の申請（該当した場合に必要となる申請があります。）
工事請負契約
VE計画を反映した修正図面をもとに、施工業者と工事請負契約を締結していただきます。
※工事請負契約は、これから建築工事を始めるにあたって非常に大切な契約となります。
トラブルの防止のためにも、契約書の内容をよく確認して契約することが大切です。
工事請負契約書の内容
- ・契約書（契約当事者の名前、工事名、規模、工期、金額等を記して署名押印する）
- ・契約約款（契約内容の詳細）
- ・見積書（設計変更の場合の工事費増減の根拠となるもの）
- ・設計図（実施設計図一式）
近隣挨拶等
工事を行う場合、少なからず近隣へご迷惑をかけることになります。施工業者はもちろんですが、完成後も気持ちよく住めるよう、ご自身での近隣挨拶は必ずいきましょう。
地鎮祭
地鎮祭は工事に先立ち、土地の神を祝って敷地を清め、工事中の安全と建築物が何事もなく永く、その場所に建っていられることを願う祭事です。神式・仏式・キリスト式等がありますが、神式の場合、現場付近の神社（氏神様）にお願いすることが多いです。神主さんへお渡しする初穂料は、３～５万円程度です。
| 用意する品目 | 手配する人 |
|---|---|
| 米（一合） | 施主様 |
| 塩 | 施主様 |
| 清酒（一升） | 設計者・工務店 |
| 魚（鯛または鰹節・するめ・昆布等） | 神社 |
| 野菜 | 神社 |
| 果物 | 神社 |
| 紙コップまたは湯のみ（人数分） | 神社 |
| 笹竹（四本程度） | 工務店 |
| 注連縄 | 工務店 |
| 砂（バケツ三杯程度） | 工務店 |
| スコップ（または、鎌・鍬・鋤） | 工務店 |
| テント・椅子 | 工務店 |
| 敷地内の整地準備 | 工務店 |
※リフォームの場合は、地鎮祭を行うことがほぼございません。
工事着手
工事請負契約にもとづいて、工事着手となります。
上棟式
上棟式とは建前（タテマエ）とも呼び、無事棟が上がった事を喜び、感謝するものです。つまり、上棟式は「儀式」というより施主が職人さんをもてなす「お祝い」と言えます。工事に関わった人が一堂に会し、今後の工事の安全を祈願し、お互いの協力のもとに家をつくり上げていこうとする意思表示の会でもあります。住宅の場合は、地鎮祭と異なり神主さんを呼ばないことが多いです。
| 用意する品目 | 手配する人 |
|---|---|
| 塩、お神酒（一升一本）、洗米 | 施主様 |
| 料理（パーティーセットなど） | 施主様 |
| 飲み物（缶ビール、ジュースなど） | 施主様 |
| 引き出物、折り詰めなど（任意です） | 施主様 |
| 工事関係者への祝儀 | 施主様 |
※料理やご祝儀の準備上、事前に出席者の人数を施工業者に確認しておきます。 又、近年は飲酒運転の関係上、お酒の提供をされない場合が多いです。
各種検査
各種検査を行います。
各種検査の内容
1.基礎工事検査：基礎の根入れ深さ、配筋ピッチ、立上りの幅、アンカーボルトの設置位置などの確認を行います。
2.躯体工事検査：躯体金物などの構造確認を行います。
3.外壁工事検査：構造用合板や防水シートの取付状態などの確認を行います。
4.完了前検査：内装や仕上げ材、建具や造付家具の状態を確認します。
5.施主検査：設計者と施工業者が立会いの下、お客様に行って頂く検査です。同時に設備機器の使用方法の説明なども行います。又、是正箇所のある場合は、手直し工事を行います。
※①～④は、設計図通りに施工されているか品質が確保されているか等を、お客様に代わって私たち監理者が行う検査ですが、その他、工事状況に応じて検査を行います。また、別途第三者機関による法定検査が２回あり、その立会いも私たちが行います。
完成引渡し
待ちに待った完成です！新しい暮らしを楽しんで下さい。 引き渡し時には、各種申請書類控え・鍵・保証書などをお渡しします。工事着手から引渡しまでは、5か月程度必要です。（規模・構造により異なります。）
保証とバックアップについて
・無料定期点検の実施
完成後、１０年間にわたり１年ごとにIROHA設計室による無料定期点検を行います。設計事務所の行う点検である為、第三者の立場での判断が可能です。
※点検結果を受け、必要な補修・修繕は施工業者が実施します。
・住宅瑕疵担保責任保険（新築住宅は義務）
万一、工務店が倒産した場合でも、建築後１０年以内であれば、保証基準に準じた保証を受けることができます。
・地盤保証システム（任意）
建築工事前に地盤調査を行い、住宅に適した地盤である事の確認を行います。軟弱地盤と判断された場合は地盤改良工事を行います。（別途費用が発生します。）
これらの品質の証として、不同沈下による建物の損害を補償するシステムです。
Q. 依頼はどのようにすればよいでしょうか?
A.まずはお電話か、メールにて連絡下さい。ですがいきなり設計事務所に相談も気が引ける、とお考えの方は「家づくりの流れ」にあるとおり、カフェの偵察に来ていただく事がお勧めです。情報収集の一環としてお越しいただければ、たとえ当社に依頼されなくても、家づくりのヒントとして、何か感じてもらえる事でしょう。 ご相談については、費用はかかりません。
Q. 費用はいつの段階から発生しますか?
A.ご相談については無料とさせていただいております。（遠方での出張相談の場合は、交通費をいただく場合があります。）「家づくりの流れ」にある＜ファーストプランの作成・提案＞の際に提案料をいただきます。プラン決定後に設計監理契約をさせていただき、業務報酬をいただく事になります。（設計監理契約に至った場合、提案料は業務報酬に含みます。）
Q. 設計料(業務報酬)は、どのぐらいでしょうか?
A.建物の規模や構造によりますが、木造２階建て新築住宅で２３，０００円／m²程度となります。個別に見積書を作成し、提示させていただきます。
Q. 依頼から完成まで、どれくらいの期間がかかりますか?
A.建物の規模や構造によりますが、設計から完成までの期間は、新築住宅の場合（７～１０か月）、リフォームの場合（４～５か月）程度が一般的です。
Q. 実際に出来上がった、お家の見学は可能でしょうか？
A.もちろん、可能です。但し、現在お住まいのご家族のご都合を調整の上となります。 お気軽にお問合せ下さい。
Q. 土地が決まっていません。土地探しから相談できますか?
A.はい、土地探しからご相談下さい。「家づくりの流れ」にあるとおり、土地探しは複合的に検討することが多くあります。お客様の条件にあった土地のピックアップや、検討中の土地についてアドバイスをさせていただきます。
Q. 知り合いの施工業者に頼むことはできますか?
A.はい、ご希望があれば対応できます。但し、特別な事は求めませんが、私たちの要求する施工能力を有するか、責任施工を行っていただけるかは、判断させていただきます。
Q. セルフビルドや施主支給品による工事を頼むことはできますか?
A.はい、希望があれば対応できます。自分たちで作る家（ペンキ塗り、左官塗り等）は、愛着や思い入れが増しお勧めです。ＤＩＹによる家具作成などもご相談下さい。施主支給品については、材料の受取・保管や梱包材の処分費、使用後の保証についてご留意いただく点がありますので、ご相談下さい。
Q. 設計事務所に頼むのと、ハウスメーカー・工務店に頼むことの違いはなんでしょうか?
A.こちらについては、少し長めに説明させて下さい。家づくりの良し悪しは、大きく設計・施工に分ける事ができます。どちら共に大切な事で、設計だけが優れていても施工がダメならよい家とはならず、逆に設計がダメな場合、施工が優れていても同様です。では、どうすればよいか。設計も施工も優れている家にすればいいのです。
全てがそうだとは言いませんが、設計施工をうたっている工務店や、設計は無料でとかいうハウスメーカーの場合、施工者側（作る手側）のやりやすい方法や材料で、自由度の低い、システム化された図面だけを作成する事を設計と考えている場合が多いです。お客様の求められる、くらしを形にしようとする、本来の設計という意味からは遠いと思われます。
手前味噌で申しわけありませんが、設計事務所に依頼した場合、“設計力”はもちろんですが、合わせて信頼できる工務店“施工力”を判断できますので、最も合理的な選択だと言えます。
また、専門知識を持った設計事務所が、あくまで「お客様の立場」でいる事は大きな安心につながります。安心と信頼の中で進める家づくりほど楽しいものはないですね！
Q. 設計事務所をどのように選べばよいでしょうか?
A.家づくりには、お客様と設計者の感性が合う事が非常に大切なことであると思います。好きな事、やりたい事に共感したうえで、進めていく家づくりほど、楽しいものはありません。では、相性を確認するには、どうしたらよいでしょうか。一度、会ってみる事をお勧めします。直接話してみる事で、感じる事は少なくないでしょう。
私たちは、カフェＭＯＫＵＲＥＮを運営し、“きて・みて・ふれられる”場所の提供をしております。設計事務所の存在を身近に感じてもらい、選択肢の一つとして、「ちょっと会ってみるか」と思っていただければ幸いです。気軽にお声かけ、ご相談下さい。